Por que não prevejo o mercado imobiliário?

Muitas pessoas me perguntam o que acho que o mercado imobiliário fará ou o que farei quando a próxima queda acontecer no próximo ano. Eles assumem que o acidente acontecerá simplesmente porque os preços estão altos agora. Não tento prever mercados imobiliários porque pessoas muito mais inteligentes do que eu tentam prever o tempo todo sem muito sucesso.

Eu tenho que admitir que vi o último acidente de habitação chegando, ou pelo menos vi algo chegando. Eu sabia que algo estava errado quando os bancos estavam emprestando às pessoas 120% do valor de sua casa. Havia uma loucura absoluta acontecendo antes do último acidente e, embora eu não soubesse exatamente quando estava ocorrendo um acidente, também não me surpreendeu. Alguns afirmam que previram o último acidente e você também pode ver que eles previram um acidente por 30 anos seguidos para promover seus negócios de prata. Não é surpresa: eles finalmente dão certo. Após o último acidente, também havia muitas pessoas muito inteligentes prevendo uma recessão em queda dupla e outro acidente residencial ainda pior que o primeiro. Esse acidente nunca veio. De fato, ocorreu o contrário.

Muitas pessoas previram que teremos uma queda nos últimos 5 anos porque os preços estavam aumentando. No entanto, nenhum acidente ocorreu. Aqui estão meus pensamentos muito rápidos sobre uma possível falha:

Os preços  da imobiliárias em piracicaba não podem subir para sempre, mas é realmente difícil saber quando eles vão parar ou quanto vão cair. Poderia ser em um ano ou sete anos!

O mercado é muito mais estável do que era antes do último crash. Os bancos não estão fazendo empréstimos malucos. Há muito mais compradores em dinheiro, os investidores precisam colocar muito mais destaque no jogo, e a pontuação de crédito é muito maior.

A razão pela qual os preços subiram é porque não há casas suficientes para as pessoas. Construir é nada perto do que era antes do último acidente. O excesso de construção foi uma das principais razões pelas quais o último acidente ocorreu.

Todo mercado é diferente. Vimos aumentos loucos de preços no Colorado, enquanto outros mercados podem ter visto pouquíssimos ganhos de preços nos últimos 7 anos. Um mercado pode falhar, enquanto outros podem estar bem.

Agora é um bom momento para nadadeiras domésticas?

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Invadi 26 casas no ano passado e 26 no ano anterior. Eu passei pela crise imobiliária e essa é uma das principais fontes de renda. As pessoas sempre me perguntam o que faço de diferente agora que um acidente de habitação está chegando. Eu já falei sobre como me sinto em relação ao iminente colapso da habitação, mas, assumindo que temos um, eis o que farei de diferente:

Nada

Sim, não farei nada diferente do que normalmente faço. Isso não ocorre porque não acho que ocorra um colapso imobiliário, mas, pela maneira como fazemos negócios, sempre nos preparamos para o pior e esperamos o melhor. Construímos bastante lucro em cada negócio, tentamos fazer os trabalhos o mais rápido possível e não investimos em projetos malucos. Eu uso os mesmos princípios, não importa o que o mercado esteja fazendo. Eu nunca presumo que os preços subam, por melhor que seja o mercado.

Você pode ganhar dinheiro trocando de imoveis piracicaba, não importa quão bom ou ruim o mercado seja. Muitas pessoas ganharam dinheiro trocando de casas logo após o colapso da habitação, mas isso não significa que foi a única vez para ganhar dinheiro. Foi fácil encontrar acordos com milhares de execuções duma hipoteca, mas não presuma que esse cenário jamais ocorra novamente. Mesmo que tenhamos outro colapso, os bancos vendem casas de maneira muito diferente agora, e há muito mais investidores aguardando esses acordos.

A boa notícia é que sempre existem negócios em todos os mercados, se você souber como encontrá-los.

Você deve esperar para comprar aluguel?

Outra pergunta que sempre recebo é como compro aluguel quando os preços são tão altos! Concordo que é difícil encontrar imóveis para locação com fluxo de caixa quando os preços estão altos. Mais uma vez, foi fácil comprar aluguéis que eram ofertas incríveis logo após o acidente. Comprei 16 deles, e todos eles foram ótimas propriedades. Parei de comprar aluguéis residenciais em 2016 porque os preços ficaram muito altos e era muito difícil ganhar dinheiro. Eu não parei de comprar aluguel completamente. Em vez disso, comprei aluguéis comerciais, que foram um investimento ainda melhor.

Se não conseguisse encontrar aluguéis comerciais na minha região, teria investido em um mercado diferente. O setor imobiliário é um negócio incrível, mas isso não significa que seja fácil! É preciso muito trabalho e fazer mais do que outras pessoas estão dispostas a fazer para torná-lo grande.

Uma das maiores vantagens do setor imobiliário é o uso da alavancagem. Você compra uma grande propriedade com uma hipoteca ou empréstimo; faz dinheiro todos os anos; você paga lentamente o empréstimo; e a propriedade também deve aumentar em valor. Quanto mais cedo você comprar propriedades, mais cedo poderá tirar proveito dessas … vantagens (referência da Austin Powers).

Se você compra aluguéis de casas em piracicaba que têm fluxo de caixa e são ótimos negócios, deve se sair bem em um acidente. O maior risco de ter um aluguel em um acidente é a possibilidade de vendê-lo na parte inferior do mercado. Se você está ganhando dinheiro com eles, não os venda! Em muitos casos, os aluguéis não diminuirão em um acidente! Isso é também é aconselhável ter muitas reservas, caso algo dê errado.

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Você deve esperar para se tornar um agente?

Adoro investir em imóveis, mas boa parte da minha renda vinha de ser um corretor de imóveis. Eu ainda possuo minha própria corretora, mas raramente, se é que alguma vez, vendo como agente. Há uma tonelada de oportunidades para os corretores ganharem muito dinheiro, mas, novamente, não é fácil. Tendo estado no ramo há muitos anos, tenho visto muitos agentes irem e virem. Freqüentemente, novos agentes ingressam no negócio quando o mercado imobiliário está em alta como está agora e em baixa como estava durante o acidente.

Geralmente, há muito mais casas vendendo durante os bons tempos, e isso oferece mais oportunidades aos agentes. Muitos agentes ingressaram no setor recentemente, mas não estão ganhando tanto dinheiro como de costume. Como mencionei antes, não há tanto edifício quanto no passado, e a razão pela qual os preços da habitação estão aumentando é que existem muito poucas casas à venda. Quando há muito poucas imobiliárias piracicaba à venda, existem muito poucas casas para venda por agentes imobiliários. Embora o mercado tenha sido ótimo para quem possui casas, não foi ótimo para muitos agentes imobiliários.

Isso significa que ninguém deve se tornar um agente imobiliário? Não! Embora possa não haver tantos negócios quanto os agentes, os bons agentes ainda estão ganhando dinheiro e estão fazendo muito. Bons agentes imobiliários podem ganhar dinheiro em qualquer mercado e, infelizmente, a maioria dos agentes não é boa em seus empregos. Não é preciso muito esforço ou habilidade para se tornar um dos melhores agentes imobiliários por aí. Eu tento ser uma pessoa positiva, mas também sou realista, e a maioria dos agentes não é boa em seus trabalhos.

Se você já teve esperanças de ser um agente, não tenha medo, porque já existem muitos agentes por aí. Há muitas oportunidades para bons agentes ganharem muito dinheiro. Agora é uma hora tão boa quanto qualquer outra para começar.

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Quais são os perigos dos mercados de temporização?

Se você está tentando cronometrar os mercados, sua estratégia pode depender do mercado fazer o que você pensa que fará. Se o mercado fizer algo diferente, você poderá sofrer um mundo de mágoas! Prefiro usar estratégias que funcionem independentemente do mercado.

Os investidores que sofreram o maior impacto no último crash da habitação foram os que cronometraram os mercados. Eles compraram alto e esperavam que as coisas aumentassem. Eles faliram quando os mercados pararam de subir. Se você investe com bons fundamentos, normalmente ficará bem, não importa o que o mercado faça.

Outro risco que você corre ao tentar cronometrar o mercado nunca está investindo. Acho que muitas pessoas têm medo de investir e procuram alguma desculpa que não podem investir. Eles alegam que estão esperando o colapso do mercado, quando, na realidade, mesmo se o mercado colapsar, eles ainda não vão investir.

Há outro grupo de investidores que acha que esperará para comprar até o fundo chegar, mas como eles sabem quando o fundo está? É fácil olhar para trás e ver quando o fundo estava. No entanto, na época, muitos especialistas previam que os preços continuariam caindo. Conheço investidores que não comprariam casas na parte inferior do acidente porque pensaram que as coisas iriam diminuir e depois perderam o barco. Então eles esperaram a segunda recessão, e nunca aconteceu. Agora eles ainda estão sentados à margem esperando o próximo acidente. Mas como eles saberão quando é esse fundo?

Esperar o momento perfeito geralmente não funciona

Em retrospecto, todos podemos ver como foi bom comprar modulo imobiliaria em 2012! Mas não era óbvio naquela época. Tentar cronometrar as coisas perfeitamente é quase impossível, e você nem sabe se estava certo até anos depois. Comprei muitos aluguéis de 2010 a 2015, mas não os estava pensando que aumentariam de valor, e é assim que eu ganharia dinheiro. Comprei-os porque eram ótimos negócios na época e tinham um ótimo fluxo de caixa.

Se você não está disposto a trabalhar para encontrar ótimos negócios, ou não está disposto a trabalhar para saber o que é muito, talvez não deva investir em imóveis. É um negócio incrível, mas não é um negócio fácil. Para aqueles que se perguntam se agora é o momento certo para entrar no setor imobiliário, isso depende de você e se você está pronto, não se o mercado é perfeito.